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Il trattamento fiscale degli immobili |
| Argomento: | |
| Data emissione: | 03/08/2005 |
| www.studiocommercialemarconi.it |
Tale Articolo si pone come obiettivo quello di fornire una piccola guida all’imposizione fiscale attualmente in uso sugli immobili
Le Imposte che gravano sull’immobile sono:
- L’imposta di registro
- L’Imposta sul valore aggiunto (Iva)
- L’imposta ipotecaria
- L’imposta catastale
Quando il venditore è un soggetto (Iva tipicamente pensiamo all’impresa di costruzioni che ha realizzato l’immobile) l’acquirente dovrà corrispondere l’iva sull’imponibile pattuito, nella misura del:
- 4% se l’acquirente adibisce l’immobile ad uso prima casa
- 10% negli altri casi.
La ratio della norma segue il criterio generale per il quale L’imposta sul valore aggiunto grava sul consumatore finale del bene e quindi l’acquirente dell’immobile, come tale, non fa eccezione.
Come aggiunta, deve essere corrisposta l’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di Euro 168,00.
Totalmente differente è il caso di acquisto di immobile da un soggetto privato.
In questo caso il gravame più oneroso è determinato dall’imposta di registro:
3% in caso di acquisto ad uso prima casa
7% negli altri casi · Per ciò che attiene alle imposte ipotecarie e catastali, il favor dell’imposta fissa (168 Euro) sarà riconosciuta per l’uso esclusivo prima casa, invece di 2% ed 1% sull’intero valore dell’immobile oggetto di compravendita.
Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Perché questa differenza?
Presupposto per l’Applicazione dell’IVA sulle cessioni di beni o prestazioni di servizi è che ricorrano contemporaneamente tre diversi presupposti:
Principio Soggettivo, Oggettivo, Territoriale.
In pratica, affinché vi sia ambito di applicazione dell’IVA la prestazione o lo scambio di beni in oggetto deve avvenire nel territorio dello stato ad opera di soggetti che esercitino attività d’impresa, arti o professioni.
E’ chiaro quindi che la compravendita di un immobile fra due soggetti privati non soddisfa il requisito soggettivo.
In questo caso il trasferimento di ricchezza è tassato tramite l’imposta di registro proporzionale.
Nel caso sopra citatato, invece (ambito di applicazione dell’IVA) l’art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), stabilisce che per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggette all’Iva, l’imposta di registro si applica in misura fissa (onde evitare un’iniqua, doppia tassazione (Principio di alternatività dell’imposta)
Poniamo ora il caso che il proprietario di abitazione principale alieni il bene nei dodici mesi successivi all’acquisto e si appresti a comprarne un’altra sempre ad uso prima casa (non di lusso)
In tale circostanza al contribuente è accordato un credito d’imposta.
Il credito d'imposta
spetta ai contribuenti che si trovano nelle seguenti condizioni:
- hanno acquistato (anche mediante permuta o contratto d'appalto) un immobile
usufruendo delle agevolazioni prima casa;
- l'acquisto è stato effettuato entro un anno dalla vendita di altro immobile
acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa (o acquistato con
applicazione dell'aliquota IVA agevolata da imprese costruttrici in base alla
normativa vigente fino al 22 maggio 1993);
- non sono decaduti dal beneficio prima casa.
L'importo del credito d'imposta è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'IVA, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d'imposta può essere utilizzato:
• in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina;• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
• in compensazione delle somme dovute a titolo di ritenute d'acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.
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